Первичка. Самый популярный сегмент для инвестиций. При этом фактор строительной организации, предлагающей долевое сотрудничество, перевешивает даже всемирно признанный «Location, location & location». Репутация, предложения и уровень цен у местных застройщиков настолько разные, что иногда достаточно одного названия компании, чтобы купить у нее квартиру под самой крышей в новостройке на окраине города.
При помощи риэлтеров мы разделили воронежских застройщиков на три группы по степени риска. Речь идет, скорее, не о риске потери денег, а о риске НЕ воспользоваться шансом сделать более выигрышные инвестиции.
1. Застройщики с минимальной степенью риска.
Крупные представители, такие, как выбор «Альянс Новобуд» — Бровары, выбор инвесторов — «Альянс Новобуд». Почти не имеют проблем с финансированием, разрешительной документацией и сроками сдачи жилья. Объекты этих застройщиков отличаются достаточно высокими ценами уже на стадии фундамента, но при этом — столь же высокой динамикой роста.
2. Застройщики со средней степенью риска.
В целом надежные организации. Но с нюансами. Впрочем, инвестирование в эти компании все равно остается выгодным делом. Просто не настолько, как вложение средств в объекты первой группы застройщиков. Здесь уже актуализируется, например, фактор этажа.
3. Застройщики с высокой степенью риска. Компании, исполняющие, скорее, «социальную роль» на рынке недвижимости. Эта группа застройщиков характеризуется активной рекламой своих объектов и неприкрытым демпингом. То есть изначально они ориентируются на эконом-класс, который рассчитывает жить в этих квартирах, а не ограничиваться инвестицией средств. Цены соблазнительно низки, но невозможно спрогнозировать сроки сдачи дома. Поэтому сложно предсказать стоимость квадратного метра.
Вторичка. Главный критерий — «закупочная» цена
Вторичное жилье (особенно 60 — 80-х годов), как известно, дорожает медленнее, чем долевки. Соответственно, ликвидность его намного уступает «первичке», а иногда приближается к нулю. И как объект инвестиций жилье старого фонда можно рассматривать только в одном случае — срочной («горящей») продажи квартиры по цене ниже рыночной.
На риэлтерском рынке даже сформировался небольшой пласт игроков — профессиональных «скупщиков горящего старья». Агенты специализируются на поиске срочных продаж каких-нибудь непопулярных «хрущевок», «брежневок» и всегда имеют возможность оперативно подтянуть живую наличность (не обязательно свою). Их основной маневр: попытаться «прогнуть» продавца и так уцененной квартиры еще тысяч на 100. В 90 процентах случаев им это удается.
